ハウスリースバックの家賃相場はいくら？投資のプロが買取価格から家賃の計算方法まで徹底解説

まとまった生活資金に困ったときの対処法として所有する自宅を活用した資金調達「ハウスリースバック」と言う手段があります。

ハウスリースバックは、持ち家でローンの完済が終わっていれば、それを使って一度にまとまった資金を確保することが出来る為、年金対策を目的とする高齢者に人気があります。

ただ、ハウスリースバックは一度自宅を売却した後にリース料と言う名の家賃が発生する為、家賃が高いとその後の生活苦を招く原因になり兼ねません。

そこで今回は、ハウスリースバックの家賃相場をテーマにその計算方法や買取価格を出す方法についても解説します。

ハウスリースバックの家賃や買取価格の算出方法を知ることで少なくとも条件交渉に有利になります。

今回の内容を参考に有利な条件で契約を進めていけるよう、自身が利用する際に活かして欲しいと思います。

ハウスリースバックってなに？

ハウスリースバックは自宅を利用した資金調達と言われますが、利用の仕方についてまず解説します。

ハウスリースバックを利用する際、まず所有する自宅を専門のリースバック業者に買い取ってもらいます。

通常であれば、買取りが終了すると前の所有者は退去をする必要がありますが、ここからがハウスリースバックを利用する最大の特徴です。

買取りが済んだ後、前の所有者とリースバック業者との間で賃貸借契約を締結します。

よって前の所有者は、家賃（リース料）を支払うことで引っ越しをすることなく住み続けることが出来るのです。

自宅を売却することで一時的にまとまった売却益が手元に残り、且つ家賃を支払いながら住み続けることが出来るので、まさに高齢者の年金対策に適したサービスと言えます。

また、ハウスリースバックは契約内容によって将来的に買戻しをすることも可能なサービスですので、利用後は子供に相続したいと言うニーズにも応えることが出来ます。

ハウスリースバック賃料の算出方法を紹介

今回はハウスリースバックの賃料相場が最大のテーマになりますが、実はハウスリースバックの家賃は買取金額によって決まります。

よって家賃の査定を出す際には、まず物件の買取価格から先に算出する流れになります。

ここでは、物件の買取価格から実際に家賃相場を算出するまでの流れ、

• まずは買取価格を算出
• 家賃相場（年間）は買取金額の10％前後が目安
• 買取金額から月々の賃料を算出してみよう

について順番に解説します。

まずは買取価格を算出

買取価格を算出する方法はいくつかありますが、リースバック業者によっても違いがあります。

基本的には、築年数や間取り、立地等により買取価格が決まりますが、一般的な算出方法はマンションと戸建住宅で分けて考えます。

• マンション価格=「平均坪単価×延床面積（坪）」
• 戸建価格=「（土地坪単価×土地面積）+建物残価」

マンション価格の算出方法はとても単純で、自宅の築年数に合わせた周辺地域の平均坪単価に自宅の延床面積を掛け合わせるだけです。

例えば、築年数が類似したマンションにおける自宅周辺地域の平均坪単価が50万円、自宅マンションの延床面積が30坪（約100㎡）であれば、

「50万円×30坪=1500万円」と言う計算になります。

戸建価格は、土地価格と建物価格を分けて考える必要がありますので少し複雑になりますが、考え方としてはマンションと同様です。

例えば、土地の周辺坪単価が50万円、土地面積が40坪、建物の新築時の価格が2200万円で築20年の木造住宅を考えます。

まず土地の価値を算出するのに「50万円×40坪=2000万円」

次に建物の価値を算出するのに、木造の法定対応年数はおおよそ22年なので、

「（2200万円÷22年）×（22年-20年）=200万円」

よって土地と建物を合わせた価値は、2200万円となります。

坪単価の相場については、査定依頼をするリースバック業者に聞く他、周辺の不動産会社に聞き取りをする、スーモ等のポータルサイトを見る等でもリサーチすることが可能です。

業者査定だけでなく事前に必ず自分でリサーチし、相場感をつかんでおくことをおすすめします。

家賃相場（年間）は買取金額の10％前後が目安

家賃相場の出し方はいくつかありますが積算法と言う方法が一般的です。

積算法とは不動産の収益性から相場を算出する方法です。

家賃相場を算出する際には、その不動産を賃貸に出したときにどれくらいの年間家賃収入が見込めるかと言う観点で算出します。

この年間家賃収入による収益性のことを投資用語で年間利回りと呼びます。

年間利回りは、以下の計算式によって算出可能です。

• 「年間利回り=（年間家賃収入÷物件価格）×100」

よって年間利回りから年間家賃を算出するには、以下の式で計算可能です。

• 「年間家賃=（物件価格×年間利回り（％）」

収益不動産の利回りはエリアによって全く違いますが、リースバックにおける家賃相場は、買取金額の10％前後が一般的な数値です。

もちろんエリアや業者によっても違いがあるので、大体どのくらいの利回りで計算しているのか、業者側に聞いてみるのも良いでしょう。

買取金額から月々の賃料を算出してみよう

実際に数字を当てはめて買取金額から月々の賃料を算出してみましょう。

買取金額が2400万円、周辺で類似した収益不動産における平均利回りが10％のケースを想定して計算します。

まず、年間家賃を算出します。

計算式は、

• 「年間家賃収入=2400万円×10％」

よって240万円が年間家賃となります。

1か月の賃料は、これを12か月で割ると算出できので、

• 「1か月の賃料=240万円÷12か月」

1か月の賃料は20万円と言うことになります。

もちろんリースバック業者によって算出方法や相場の見方は異なりますが、基本的な計算の考え方は上記のようになります。

一見難しそうに感じるかも知れませんが、計算するのに必要な要素（坪単価や利回り）は多くありません。

自分で相場の計算が出来ることで業者との対話もスムーズに出来、且つ条件の交渉にも有利になりますので、ここまでの内容を必ず理解しておきましょう。

買取価格と家賃の査定は必ず複数業者に依頼する

ここまでハウスリースバックにおける家賃相場の計算について解説しました。

家賃相場の計算を理解した上で買取価格と家賃の査定は必ず複数業者に依頼するように心掛けましょう。

複数業者に依頼することで所有する自宅をより高く評価してくれる業者に対してリースバックを依頼することが出来ます。

また、自分で相場の計算が出来ることで複数業者に査定依頼する効果は倍増します。

単純な買取金額のアップだけでなく、業者がどのような考え方でどのように査定を出しているかが少なからず分かるからです。

無知な状態であれば業者側の言うままに従うしかありませんが、少しでも知識があることで対等を進めていくことが出来ます。

業者側も人間ですので、しっかりと情報収集している利用者の方が扱いも丁寧になります。

まとめ

今回は、ハウスリースバックの家賃相場をテーマにその計算方法や買取価格を出す方法について解説しました。

初めて見る計算方法で、一回ではよく理解出来ないと言う人も多いでしょう。

不動産相場の計算は、実際に不動産会社で働いている人だけでなく不動産に関わる税金の計算や公的に発表されている不動産価格の算出にも使われるとても一般的なものです。

あまり日常的に使うことが無い計算方法ではありますが、考え方はとてもシンプルです。

今回は、具体的な数字も出して解説しているので、一回で分からないと言う人は実際に自分で書き出して計算してみると理解しやすいです。

ハウスリースバックの利用に必ず役立つ内容ですので、今回の内容をよく理解して業者とのやり取りに活かして欲しいと思います。