タワーマンション投資とは
タワーマンション投資とは、一般的に20階建て以上の超高層マンションを購入して人に貸し出し、家賃収入を得る投資方法です。
また、買値を上回る価格で売却してキャピタルゲインを得る方法もあります。
タワーマンションに決まった定義はありませんが、建築基準法で60メートル以上の建物が高層建築物とされているため、60メートルに相当する20階建て以上のマンションがタワーマンションと呼ばれています。
タワマン投資の利回りはどれくらい？
タワマン投資はどれくらいの利回りを得られるものなのでしょうか。
インターネットでリサーチすると、実質利回りで2～3％がコンセンサスになっています。
一見すると低いように見えますが、投資額が大きいので1億円の物件なら、200万～300万円の収益を得ることができます。
したがって、タワマンで2～3％の実質利回りなら十分と考えることができるでしょう。
タワマン投資のメリット
タワマン投資のメリットとして以下のような点が挙げられます。
1.好立地物件が多い
タワマンは基本的に駅に近い立地に建てられています。
最近建てられているタワマンは1階または地階がスーパーという物件が多いです。
仮に建物にスーパーがなくても、同じエリアに複数のスーパーがあるなど駅前ならではの利便性の高さも人気のポイントです。
2.売るときに買い手が多い
不動産投資では出口戦略（売却）も極めて重要です。
売却したいときに買い手が付くかどうかも物件選びの大事なポイントになります。
ワンルームマンションやアパートの買い手は不動産投資家がほとんどですが、タワマンは不動産投資家に加えて自宅として購入する層からの買いも見込めます。
購入層が広いことでキャピタルゲインを得られる可能性が高くなるのがメリットです。
3.滞納リスクが低い
タワマンの入居者は高所得者が多い傾向にあります。
会社経営者や医師、弁護士などの専門職、外資系企業の役員など安定した収入がある人が多いので、家賃を滞納する可能性は低いと考えられます。
不動産投資の代表的なリスクは空室リスクと滞納リスクなので、そのうち滞納の不安がないのはオーナーにとって大きな安心につながります。
4.資産価値が高い
タワマンは以下のような理由で資産価値が高く、価格が下がりにくいという特長があります。
- 駅前の好立地で賃貸需要が高い
- 耐震性に優れている
- 最新設備や共有スペースを備えている
- セキュリティが高い
以上のような理由から人気が高く、キャピタルゲインを得やすいのがメリットです。
タワマン投資のデメリット・リスク
タワマン投資には、以下のようなデメリットやリスクがあるので注意が必要です。
1.物件価格が高額
タワマンは物件価格が高額な例が多いです。
億ションになる物件もあるので、ある程度の自己資金がないと購入は難しいでしょう。
加えて、中低層マンションなら3つの物件に分散投資できる自己資金があっても、高額なタワマンでは1つの物件しか購入できません。
リスクを分散しにくいのは大きなデメリットです。
2.災害のリスクが高い
タワマンは大きな地震が起きた際に、避難に時間がかかるというリスクがあります。
エレベーターが停止した場合、階段で降りることになります。
上層階に住んでいる場合は逃げ遅れるリスクもあるので注意が必要です。
台風では、2019年10月に川崎市・武蔵小杉の47階建てタワーマンションで、浸水による全棟停電の被害があったのは有名な話です。
3.コストが多くかかる
タワマンは物件価格が高いことに比例して、初期費用やランニングコストが多くかかります。
中古物件を購入する場合は、売買価格に比例して仲介手数料も高くなります。
また、新築物件では家賃を高く取れる半面、管理を委託する場合の管理委託料（家賃の5％程度）が高くなるなど、タワマンは全体的にコスト高となることを覚悟しなければなりません。
タワマン投資はこんな人におすすめ
タワマン投資は以下のような人におすすめです。
高所得者（年収1000万円以上）の30代以上のサラリーマンや士業
金融機関には、年収の何倍まで融資できるという「年収倍率」という基準があります。
例えば、年収倍率10倍の金融機関の場合、1億円の物件購入で融資を受けるには年収1,000万円以上が必要になります。
高額なタワマン投資は高所得者で30代以上のサラリーマンや、高年収の人が多い士業（弁護士、医師、税理士等）の人におすすめです。
相続税対策で購入したい人
相続税の計算では、現金や預貯金で相続すると相続税評価額が100％で評価されてしまいます。
しかし、不動産で相続すると相続税評価額の基準になる固定資産税評価額が70％程度に減額されます。
そこで現金を不動産に代えることで節税につながるわけですが、タワーマンションなら高額なので1戸買うだけでもかなりの節税効果があります。
相続人が1人しかいない人の相続税対策に向いているといえるでしょう。
キャピタルゲインを狙いたい人
近年外国人投資家による日本の不動産への投資が活発化しています。
特にウォーターフロントにあるなど、眺望が優れている物件は人気があります。
買い手が付けば比較的短期間でキャピタルゲインを得られるのが魅力です。
タワマン投資のおすすめ相談先
タワマン投資は不動産投資の中では特殊なカテゴリーになるので、相談先はタワマン投資を得意とする不動産投資サービスが望ましいといえます。
そこでおすすめしたい不動産投資サービスが「INVASE（インベース）」です。
5.5万件（2025年3月1日時点）の会員登録があり、運営会社の株式会社MFSは東証グロース市場に上場しています。
インベースには以下のような特長があります。
- タワマン投資を活用して節税＆資産形成ができる。
- 高所得者で将来の資産形成・節税に興味を持つ30～40代のサラリーマン層にマッチしている。
- 都心マンションの200万件の売買・賃貸データを基にした独自AIを活用して物件選定できる。
公式サイトには年収1200万円以上が対象とありますが、1000万円からでも可能な場合があり、タワマン投資の知識も得られるので、該当すればインベースのサービスに申し込んでみるとよいでしょう。
タワマン投資に関連する質問
タワマン投資に関連する質問を紹介します。