リースバックすると家賃設定はどうなる？買取価格と家賃の相場を調査

リースバックの家賃設定の仕組み

リースバックの家賃は、一般的に物件の買取価格と期待利回りに基づいて算出されます。

期待利回りとは、買い手（リースバック業者）がその物件から得たい収益率のことです。

たとえば、期待利回りが10%の場合、投資した金額の10%を毎年回収したいと考えているということです。

つまり、買取価格が高くなればなるほど、また期待利回りも高くなればなるほど、家賃が高くなる傾向にあります。

一般的にリースバックの年間の家賃は、買取価格の10%前後（7%〜13%程度）に設定されることが多いです。

リースバックの家賃設定の計算方法

一般的に、リースバックの家賃は以下の計算式で概算することができます。

月々の賃料 ＝ 買取価格 × 期待利回り ÷ 12ヶ月

【買取価格】
リースバックで売却した不動産の価格
【期待利回り】
買い手がその物件から得たい年間収益の割合

上記の計算式は一般的なものであり、実際の計算方法や考慮される要素は業者によって異なる場合があります。

また、利回りや家賃は、ある程度交渉の余地があります。

リースバックの買取価格の相場

リースバックの買取査定価格は、市場価格の60％〜80％ほどの場合が多いです。

例えば、自宅を査定して、3,000万円であった場合は以下のような計算になります。

3,000万円×60～80％＝1,800万円〜2,400万円

このように、業者によっては、1,200万円も市場価格から買い取る金額が少なくなります。

しかし、リースバックには、引っ越しが必要ないことやすぐに現金化できるなどのメリットが多いのも確かです。

ですから、自分にとってリースバックが必要なのかを慎重に見極める事が重要になります。

リースバックの家賃相場

住宅の種類や場所にもよりますが、売却金額の年間７％～13％になる場合が多いようです。

つまり、買取価格が高ければ高いほど、リースバック物件の賃料は高くなるという傾向があります。

築年数や間取り、立地等により買取価格が決まりますが、一般的な算出方法はマンションと戸建住宅で分けて考えます。

マンション価格 = 平均坪単価×延床面積（坪）

戸建価格 =（土地坪単価×土地面積）+ 建物残価

マンション価格の算出方法はとても単純で、自宅の築年数に合わせた周辺地域の平均坪単価に自宅の延床面積を掛け合わせるだけです。

たとえば、築年数が類似したマンションにおける自宅周辺地域の平均坪単価が50万円、自宅マンションの延床面積が30坪（約100㎡）であれば、「50万円×30坪=1,500万円」になります。

戸建価格は、土地価格と建物価格を分けて考える必要がありますので少し複雑になりますが、考え方としてはマンションと同様です。

土地の周辺坪単価が50万円、土地面積が40坪、建物の新築時の価格が2,200万円で築20年の木造住宅を考えます。

まず土地の価値を算出するのに「50万円×40坪=2,000万円」

次に建物の価値を算出するのに、木造の法定対応年数はおおよそ22年なので、「（2,200万円÷22年）×（22年-20年）=200万円」。

よって土地と建物を合わせた価値は、2,200万円となります。

業者査定だけでなく事前に必ず自分でリサーチし、相場感をつかんでおくことをおすすめします。

リースバックの家賃事例

リースバックの家賃事例をマンションと戸建てにわけて紹介します。

マンションの場合

マンションの場合は、管理費と修繕積立金が家賃に上乗せされます。

以下の表は、管理費が月1万円、修繕積立金が月2万円上乗せされた場合の家賃です。

買取価格	7％	8％	9％	10％	11％	12％	13％
1,000万円	8.8万円	9.6万円	10.5万円	11.3万円	12.1万円	13万円	13.8万円
2,000万円	14.6万円	16.3万円	18万円	19.6万円	21.3万円	23万円	24.6万円
3,000万円	20.5万円	23万円	25.5万円	28万円	30.5万円	33万円	35.5万円
4,000万円	26.3万円	29.6万円	33万円	36.3万円	39.6万円	43万円	46.3万円
5,000万円	32.1万円	36.3万円	40.5万円	44.6万円	48.8万円	53万円	57.1万円

戸建ての場合

以下の表は戸建ての場合の家賃事例です。

買取価格	7％	8％	9％	10％	11％	12％	13％
1,000万円	5.8万円	6.6万円	7.5万円	8.3万円	9.1万円	10万円	10.8万円
2,000万円	11.6万円	13.3万円	15万円	16.6万円	18.3万円	20万円	21.6万円
3,000万円	17.5万円	20万円	22.5万円	25万円	27.5万円	30万円	32.5万円
4,000万円	23.3万円	26.6万円	30万円	33.3万円	36.6万円	40万円	43.3万円
5,000万円	29.1万円	33.3万円	37.5万円	41.6万円	45.8万円	50万円	54.1万円

リースバック後の家賃を抑える方法

リースバック後の家賃を抑える方法を紹介します。

売却価格を抑えて設定する

リースバック物件の賃料は、売却価格に対する期待利回りによって決定されます。

リースバック（賃貸借契約）開始前であれば、当初の売却価格を抑えて設定することで賃料を下げてもらうことは可能です。

しかし、当初の売却価格を抑えれば手元に置いておける資金額も減ってしまうことから、売却価格をいくらにするかは、今後の資金使途、年金額、住宅の買い戻しの予定があるのか、など総合的に判断すべきです。

一方で、賃貸借契約締結後に賃料を下げてもらうことは難しいでしょう。

場合によっては、敷金や保証金を多めに支払うなどして賃料を下げてもらった事例もあるようなので、サービスを提供する会社に一度相談してみましょう。

複数業者に査定依頼する

家賃相場の計算を理解した上で買取価格と家賃の査定は必ず複数業者に依頼するようにしましょう。

複数業者に依頼することで所有する自宅をより高く評価してくれる業者に対してリースバックを依頼することが出来ます。

査定額や条件を比較した上で、納得できるリースバック業者に依頼することをおすすめします。

リースバックの家賃に関連する質問

リースバックの家賃に関連するよくある質問にお答えします。

家賃が高いと言われる理由は？

リースバックでは、物件の買取価格と期待利回りに応じて家賃が決まるため、周辺の賃貸相場と必ずしも一致しません。

そのため、同じエリアの一般的な賃貸物件より高いと感じられることがあります。

たとえば、住宅ローンの残高が多い場合は、抵当権を抹消するために買取価格を高くしなければなりません。

その分、家賃が高くなってしまうこともあります。

家賃を滞納したらどうなる？

リースバックで家賃を滞納した場合、家賃の支払いを督促されます。

督促に応じず、一定期間家賃を滞納すると、契約解除の通知が届きます。

契約解除後は物件から退去しなければなりません。

家賃を滞納しないように、契約内容をしっかりと理解し、家賃の支払い方法や期日などを確認しておきましょう。

また、家賃の支払いが困難な場合は、早めにリースバック業者に相談しましょう。

周辺物件の賃料は関係ある？

一般的に賃貸物件の賃料は、通常、周辺物件の賃料相場（坪当たりの賃料単価）を基に、築年数や生活環境、間取りの使いやすさなどその物件に特有の事情を考慮して決定されます。

これはリースバックの場合も当てはまりますが、周辺物件の賃料相場はリースバック物件の賃料を決定する参考資料になるに過ぎません。

実際には、手元にまとまった資金が得られるという特別のメリットがあること、リースバック物件は築年数が古いことが多いことなどの理由から、周辺の賃料相場に比べて若干上乗せされた賃料査定になる場合が多いでしょう。

戸建てとマンションでも賃料の基準は一緒？

一戸建ての場合、築年数にもよりますが、賃貸契約者が亡くなるなどして契約が終了した後は建物を除去したうえで土地を売却しようとするでしょう。

一方、マンションの場合は賃貸借契約終了後、そのまま売却します。

以上の事情が考慮されると、賃貸終了後の自宅の売却のしやすさによって自宅の売却価格が高くなったり、あるいは低くなったりする可能性があります。

売却価格は賃料の設定に影響してきますので、戸建てとマンションでは同じ広さでも賃料が違ってくる場合がありうるといえるでしょう。

買い戻し価格はどれくらい？

リースバックは、売却した家を買い戻すことができる制度がある場合が多いです。

売却金額の1.1倍〜1.3倍と言われています。

売却時から年数が経過していても売却金額よりも高いことが多いので、買い戻す際は、慎重に検討をする必要があります。

将来的に家を買い戻したいと考えているなら、再売買の契約を交わしておきましょう。

万が一、契約を忘れてしまったら、買い戻すことができない可能性もあるので注意しましょう。