【どっちが正解？】リースバックとリバースモーゲージの違い・メリデメまとめ

自宅をつかって資金を得る方法として、リースバックとリバースモーゲージがあります。

これらは似た仕組みのサービスですが、違いも多く、一長一短です。

そこで、この記事ではリースバックとリバースモーゲージについて、内容の違いやそれぞれのメリデメを解説します。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を不動産会社に売却し、その会社と賃貸借契約を交わすことで、売った家にそのまま住み続ける仕組みのサービスです。

家を活用した資金調達のひとつとして認知度をあげており、短期間で現金を手にできるだけでなく、家を売っても引っ越しせずに生活が続けられることが特徴です。

活用例としては、

• 住宅ローンの返済
• 老後の資金の確保
• 事業資金の確保

などがあげられます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、家を活用して資金を調達する方法の一つ。
そのまま家で生活をしながら、家を担保にして資金を借りる、という仕組みです。

借入れた人が死亡した後に、担保にしていた家の売却金で返済をします。

ただし、60代以上といった年齢制限や資金の使い道の制限など条件が設定されているため、誰でも利用できるわけではありません。

主に、老後資金の確保を目的に利用されやすい仕組みです。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックとリバースモーゲージは、同じく家を活用した資金調達の方法です。

では、この2つの方法の違いは何があるのでしょうか？

	リースバック	リバースモーゲージ
対象物件	一戸建て住宅やマンション 店舗、工場など建物全般	一戸建て住宅やマンション
名義	新しい所有者	変更なし
年齢や収入の制限	制限なし	制限あり
相続人の同意	不要	必要
資金の使用用途	自由	制限あり

リースバックのメリット5選

リースバックのメリットを紹介します。

1.現金化までがスピーディ

不動産会社に家を売るため、購入者を探す必要がないので、短期間での現金化が可能です。

場合によっては、査定結果について同意を得てから、２週間で現金化することができます。

2.売却金を一括で受け取れる

不動産会社に家を売るため、売った金額を一括して受け取ることが可能です。

3.売却したことは周囲に知られない

家の購入先が決まっていることにより、購入者を新たに募集する必要がないため、家を売ったことが周囲に知られることがありません。

4.将来的に家を買い戻せる

リースバックには、将来的に家を買い戻すことができる特約があります。

そのため、家を買い戻すことが可能です。

しかし、この特約は契約時にしか結ぶことができないため、買い戻したい場合には、契約を忘れないようにしてください。

5.固定資産税を払う必要がなくなる

リースバックは家を売却するため、家の所有者が購入者に変わります。

家の所有者が変わることによって、固定資産税を支払う必要がありません。

また、生活が困窮した場合には、生活保護を受け取ることも可能です。

リースバックのデメリット

次にリースバックのデメリットを紹介します。

1.売却価格が安くなりがち

リースバックは家の売却金額が市場価格よりも60％〜80％程度になることが多いです。

2.買い戻し額が高くなりがち

ほとんどの場合は、買い戻し金額が売却金額の1.1〜1.3倍程度に設定されています。

理由としては、土地の評価額が上昇した場合の備えや買い戻しに必要な諸経費が買い戻す金額に含まれているからです。

3.賃貸借契約の更新ができない可能性も

リースバックの賃貸契約は定期賃貸契約になっていることが多く、その場合は契約を更新できません。

契約期間が終了したら、新たに賃貸契約を結ぶことが必要です。

しかし、貸主が同意しない場合には、賃貸契約を結ぶことができません。

4.家賃が相場よりも高くなる可能性も

リースバックの家賃は、家の売却金額の8〜12％で設定されているため、売却金額によっては周辺の家賃相場よりも高くなります。

リバースモーゲージのメリット3選

リバースモーゲージのメリットを紹介します。

1.家を売却する必要がない

家を担保して、融資を受け取るので、家を売る必要がありません。

そのため、そのまま家で生活を続けられます。

2.支払いは利息分だけ

死亡後に家を売却して、借入金を返済するため、生きている間は利息分を支払うだけです。

そのため、月々の資金的な負担は少なくなっています。

3.金融機関によって資金の使い道が自由

リバースモーゲージで融資された資金の使い道は、融資を行った金融機関によって制限されることがあります。

しかし、資金の使用用途を制限していない金融機関も多いです。

そういった場合には、生活費だけでなく、娯楽費にも利用ができます。

リバースモーゲージのデメリット

デメリットは以下の３つです。

1.長生きによる返済額の増加

長生きをしたことによって、融資額限度額を超えた場合には、返済額が多くなります。

このようなリスクがあることは把握しておいてください。

2.金利上昇の可能性

リバースモーゲージは変動金利が採用されている場合が多く、定期的に金利が見直されます。

そのため、金利が上昇すれば、利息が高くなることや借入残高が増えて、融資上限に達するなど、当初の想定よりも受け取れる金額が低くなる可能性があります。

3.不動産評価額が下落する可能性

融資額は、契約時の不動産評価額によって、決まっています。

不動産評価額は変化するので、定期的に評価額の見直しが実施されるため注意が必要です。

もし、この見直しの際に評価額が下がっていた場合には、融資限度額の引き下げや最悪の場合には、融資が止まる可能性があります。

リースバックとリバースモーゲージはこんな人におすすめ

リースバックが向いている人

リースバックが向いている人は、短期間で多額の資金が必要な人です。

一般的な家の売り方と違って、不動産業者が家を買い取るため、購入者を探す必要がなく、短期間で現金化ができます。

そのため、短期間で資金調達をする必要がある人に、とても向いている方法です。

他にも、引っ越しをしたくない人にも、リースバックは向いています。

家を売った後も、賃貸契約を交わすことで、家で生活できるため、住所変更や子供を転校させる必要がありません。

リバースモーゲージが向いている人

リバースモーゲージが向いている人は、引っ越しをしないで、老後の資金を確保したい人に向いています。

家を売ることがなく、資金の融資が受けられるため、老後資金の確保が簡単です。

他にも、家を売らないため、引っ越しをする必要がありません。

ただし、死亡後に家を売るため、相続人の同意が必要な場合も多いです。

家を財産として、残したい場合には、利用しないようにしてください。

まとめ

リバースモーゲージとリースバックはどちらも家を利用して資金を得る方法です。

しかし、この2つには、さまざまな違いがあります。

例えば、リバースモーゲージは家を売却せずに資金を得るのに対して、リースバックは家を売却して資金を得ます。

他にも、年齢制限などの条件に違いがあるのです。

このように、それぞれの特徴や違いを正確に把握することで、どちらの方法が自分にあった方法なのかを判断することができます。

資金調達をする必要がある場合には、この記事を参考にどちらの方法があっているのかを慎重に検討してください。