どこが人気？おすすめの不動産投資会社10選のスペックを比較！

不動産投資のメリット

不動産投資には多くのメリットがあり、投資を始める理由にもなっています。

どのようなメリットがあるのか、1つ1つ見ていきましょう。

ローンの返済を家賃収入で賄える

不動産投資の最大のメリットは、ローンの返済を家賃収入でまかなえることです。

家賃収入の範囲内でローンと諸経費をまかなえば、預貯金からの持ち出しを抑えられます。

ローンを完済して担保が解除されれば純資産になるので、売却することでまとまった資金が手に入ります。

他人資本で高収益物件を購入できる

株式や投資信託を、ローンを組んで買うことは原則としてできません。

その点、不動産は銀行融資を受けることによって、自己資金だけでは手の届かない高収益物件を購入できます。

例えば、自己資金2,000万円だけで買おうとすると、中古マンションしか買えず高い収益は期待できません。

しかし、4,000万円融資を受けて、6,000万円の優良物件を購入できれば、高い家賃収入を得られるだけでなく、空室リスクも減らせます。

現物資産でインフレに強い

不動産は現物資産のため、インフレに強いというメリットがあります。

預貯金はインフレ率を下回る金利しか付かないので、銀行に預けているだけでは資産価値がどんどん目減りしていきます。

しかし、金（ゴールド）や不動産は物なので、インフレになれば連動して価格が上昇します。

昨今の物価高の局面でも金は2024年9月に史上最高値を更新し、分譲マンションの賃料も上昇傾向が続いています。

所得税や相続税などの対策になる

不動産投資は税金対策に利用できます。

方法は主に2つあり、1つは「損益通算」を利用した所得税の対策。

不動産所得は、初期費用が多くかかるため、初年度は赤字になるケースが多いです。

会社員が副業で行っている場合、給与所得から不動産所得の赤字分を控除できるので、課税所得が減って所得税や住民税の対策につながります。

そしてもう1つが現金を不動産に変えることでできる相続税の対策。

現金で相続すると相続税課税評価額が100％で評価されてしまいます。

一方不動産で相続すると評価の基になる固定資産税評価額が公示価格の70％程度に下がるため、相続税が安くなります。

団信に加入できる

不動産投資ローンを組む場合、団体信用生命保険（団信）に加入することが融資の条件になります。

団信に加入すると、自分が死亡または高度障害者になった場合に、保険金でローン残債が支払われるので、家族に負債のない住まいを遺せます。

不動産投資が生命保険代わりになるといわれるのは、この仕組みがあるからです。

不動産投資のデメリットとリスク

一方で不動産投資には以下のようなデメリットやリスクもあり注意が必要です。

あらかじめ知っておくことで対策できるリスクもあるので、把握しておきましょう。

他の投資より投資資金が高額

不動産投資は、他の投資より投下する資金が高額なのがデメリットです。

マンションの場合、価格が数千万円から億単位の物件まであるので、不動産投資ローンを利用して購入するのが一般的です。

価格が高いほど融資の額も多くなるので、返済に不安を感じて不動産投資に踏み出せない人もいるでしょう。

すぐに売却できない

不動産は金融商品に比べて、現金化するのに時間がかかります。

一般的に売り出してから買い手がついて引渡しを行うまでは、数ヵ月かかるといわれています。

早く現金化したい場合は不動産会社に買い取ってもらう方法もありますが、仲介で売り出す価格よりも安い価格で買い取られる可能性が高いです。

買い取りの場合でも数週間はかかる可能性があります。

収入が途絶える空室・滞納リスク

賃貸経営における収入のほとんどは家賃収入です。

したがって、空室や家賃の滞納が発生すると収入が途絶えます。

不動産投資の最も大きなリスクは空室・滞納リスクといってよいでしょう。

不動産投資ローンを組んでいる場合、家賃収入で返済するので、万一空室が出た場合は空室期間中、給与から補填するか預貯金を取り崩して返済しなければなりません。

金融政策変更による金利上昇リスク

不動産投資ローンを利用している場合、心配なのが金利の上昇です。

金利の上昇で利払い負担が増えると、月々のキャッシュフローが悪化します。

2024年には日銀が金融政策の変更を行ったことで、金利が上昇しました。

米国の金利動向にもよりますが、今後日本の金利も上昇するという見方が一般的です。

これから物件を購入する場合は、金利動向を見極めながら固定金利か変動金利のどちらが有利か判断する必要があります。

地震や豪雨による災害リスク

最近は地震や台風などの自然災害が頻発しており、物件が被害を受けるリスクが高まっています。

既に物件を持っている場合は備えをしっかり行っておくことが大事です。

新規の購入においては、ハザードマップで物件がリスクの高い位置にないか確認して購入を判断する必要があります。

不動産投資に関連する質問

不動産投資に関連する質問を紹介します。

マンションとアパートどっちがおすすめ？

どちらかを選ぶならマンションがおすすめです。

マンションは区分所有なら比較的安い費用で購入できます。

アパートは基本的に一棟投資になるので、購入資金が多くかかります。

マンション投資から始めて、中規模の投資家になったらアパート経営をやってみるのもよいでしょう。

自己資金の目安は？

自己資金（頭金）の目安は10～30％程度といわれています。

自己資金の内訳は、仲介手数料、不動産投資ローンの手数料と保証料、団体信用生命保険・地震保険・火災保険の保険料、印紙税・登録免許税・不動産取得税などの税金です。

仲介手数料はいくらかかる？

不動産の仲介手数料は、売買と賃貸で以下のように異なります。

• 売買にかかる仲介手数料（速算表）

上記の計算式は仲介手数料の上限です。

上限以内であれば仲介手数料の設定は自由です。

• 賃貸にかかる仲介手数料

賃貸物件の仲介手数料の上限は、「家賃1ヵ月分＋消費税」となります。

仲介手数料0.5ヵ月分や、無料にするケースもあります。

確定申告は必要？

一定の範囲を超える不動産所得があると、確定申告が必要です。

サラリーマンの場合、給与所得以外に不動産所得（不動産収入から経費を差し引いた額）が20万円を超えた場合は、確定申告しなければなりません。

利回りの計算方法は？

利回りの計算方法で一般的なのは、「表面利回り」と「実質利回り」です。

不動産広告のほとんどは諸経費を含めない表面利回りが記載されており、利回りは高い傾向にあります。

実質利回りは諸経費を含めて計算するので、自分で算出する場合は実質利回りで計算したほうがよいでしょう。

• 表面利回り計算式

表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

• 実質利回り計算式

実質利回り＝（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件購入価格＋購入時諸経費）×100

公務員でも不動産投資できる？

公務員は国家公務員法によって、以下の3つの条件を満たしていれば副業として不動産投資を行うことが可能です。

• 所有する不動産が「5棟10室未満」であること。
• 不動産投資の年間収入が500万円未満であること。
• 不動産管理会社に管理業務を委託していること。

副業として認められるのは、公務員の仕事に支障のない範囲で行うことが原則です。

連帯保証人は必要？

連帯保証人は基本的には必要ないとされています。

ただし、年収が低い、資産が少ない、年齢が高いなど返済に不安があるケースでは、連帯保証人が必要になる場合があります。

不動産投資はいつ始めたらよい？

実際に成約したデータで確認すると、最も多い顧客の年齢層は40～44歳で27％、次いで25～29歳が19％、その後は35～39歳、45～49歳、30～34歳（出典：「RENOSY不動産投資の2023年2月動向について」）と続きます。

ローン完済時年齢の関係で50代以降は少ないです。

会社勤務が軌道に乗って、役職の地位も高くなる30～40代が不動産投資を始めるのに相応しいタイミングといえるでしょう。

不動産売却のタイミングは？

不動産投資では出口戦略（売却）も重要です。

1つめのタイミングは、投下資金を回収した段階で、ローン残債を支払っても利益が出るときです。

不動産投資の回収期間の目安は5～10年といわれています。

もう1つのタイミングはローンを完済したときで、それまで得た家賃収入も加味すると売却によって大きな収益が期待できるので、長い目で見ると有利なタイミングといえます。

初心者に向いている不動産は？

不動産投資初心者が買う不動産としては、区分ワンルームマンションがおすすめです。

初心者にとっては入居者を確保できるかが不安な点なので、需要の多い都心のワンルームマンションなら空室率の低い経営が可能です。