リースバックは残債ありでも利用OK！でもオーバーローンだと不利？ 注意点を解説

資金調達などの目的でリースバックを考えている方の中には、上記のような疑問や不安を抱えている方も少なくありません。

実際、住宅ローンが払い終わっていないと、リースバックができないケースもあるためです。

そのため、この記事では、住宅ローンの残債がある場合の対応や注意点を解説します。

リースバックとは

リースバックとは、家を不動産業者などの第三者に売ることで、現金を得たあとも、賃貸契約を交わすことによって、そのまま売った家で生活が続けられる仕組みのことです。

家を使った資金調達のやり方で、引っ越しをしたくない人やすぐに現金が必要な人に向いています。

オーバーローンとは

本来オーバーローンとは、銀行などの金融機関に預けている預金額を上回る借り入れをすることです。

ここから派生して商品代金や不動産購入代金以上の金額でローンを組むこともオーバーローンといわれるようになりました。

最近では住宅ローンの金利が安いこともあり、現金がないという場合だけでなく、現金を手元に置いておきたいといった理由でオーバーローンを組むケースも多くなっています。

オーバーローンには、借り入れ時にオーバーローンになるケースと借り入れ後にオーバーローンになるケースがあります。

借り入れ時にオーバーローンになる場合

一般的にオーバーローンというのは借り入れ時にオーバーローンになるケースです。

物件の購入代金に加えて、保証料や火災保険料、登記費用、仲介手数料などの諸経費も一緒に借りることで物件価格以上の金額の融資を受けるためオーバーローンになります。

ローンを貸し出す金融会社は通常の住宅ローンと比べてリスクを負うことから審査は少し厳しくなる傾向にあります。

借り入れ後にオーバーローンになる場合

借り入れ時は物件価格以下で住宅ローンを組んだのに、物件の担保価値が下がってしまい、結果としてオーバーローンになってしまうケースがあります。

売却する際には、売買代金で住宅ローンを完済できなくなるため、通常の不動産会社による仲介では売却ができず、任意売却等を活用する必要があります。

リースバックはオーバーローンでも利用できる？

結論から言うと、住宅ローンを払い終えていない状態でも、リースバックは可能です。

ただし、リースバックの得られる資金額や、住宅ローンの残債額によっては、利用できないケースもあります。

リースバックの売却金額と住宅ローンの残債額の関係性について、詳しく解説していきましょう。

リースバックの売却金より住宅ローンの残債が多い場合

リースバックの売却金額が住宅ローンの残債額よりも多い場合は、問題なくリースバックの利用ができます。

例えば、住宅ローンの残債が900万円で、リースバックで不動産を買い取ってもらった資金が1,300万円の場合です。

リースバックで不動産を買い取ってもらった資金が住宅ローンの残債よりも400万円上回っているため、リースバックする際に支障になるものはありません。

このように、「住宅ローンのいくら残っているのか」や「得られる資金」によってリースバックできるのかが変わってきます。

なお、リースバック業者の仮査定や、一括査定サイトの簡易査定を行うことで、不動産の売値の目安を把握することが可能です。

住宅ローンの残債が多額で、リースバックが利用できるのか不安を感じている方は、事前に業者に問い合わせるようにしましょう。

リースバックの売却金より住宅ローン残債が少ない場合

売却金が住宅ローンの残債よりも少ない場合は、リースバックできません。

住宅ローンの融資先である金融機関は、住宅ローンの返済見込みがない場合、リースバックを認めず「抵当権」を外してくれないためです。

例えば、リースバックで不動産を売却した際の売値が1,800万円で、住宅ローンの残りが1,700万円の場合は、ほとんどの金融機関がリースバックの利用を認めてくれません。

ただし、認めてもらう方法はあります。

足りない100万円を自己資金で用意することで、金融機関がリースバックの利用に同意してくれるはずです。

なお、リースバックでは通常売買よりも売却金が10〜20％程度安くなってしまうため、リースバックできないケースでも、通常の不動産売却で売却できる場合もあります。

引っ越しをしても問題ない方や短期間で資金を用意する必要がない方は、通常の不動産売却も検討してみてください。

残債ありでリースバックするメリット

住宅ローンが残っている状態でリースバックするメリット、

• 現金がすぐに受け取れる
• 現金を一括で受け取ることが可能
• 固定資産税の支払いが不要になる
• 引っ越しをする必要がない
• 家を買い戻すことができる

について、解説していきます。

1.現金がすぐに受け取れる

リースバックは、不動産業者に自宅を売ることが多いため、購入者を探す必要がありません。

そのため、通常の手段で家を売る場合よりも、現金化するまでの時間がとても早いです。

このように、通常の手段で家を売ったときと比べて、現金をすぐに受け取れるのは大きな利点といえます。

2.現金を一括で受け取ることが可能

不動産会社に家を売ることが多いため、現金を一括で受けることができます。

そのため、住宅ローンの残債を一括して、返すことが可能です。

また、差額分を手にすることもできます。

3.固定資産税の支払いが不要になる

リースバックを行うと自宅の所有権が購入者へと移ります。

そのため、固定資産税を支払う必要がなくなるのです。

但し、固定資産税を滞納していた場合は、滞納分を家の売った資金から返す必要があります。

4.引っ越しする必要がない

リースバックの最大の利点は、家を売った後も引っ越しをせずに、自宅で生活ができることです。

引っ越しをしないため、当然ですが、引っ越し費用などの経費もかかりません。

また、住宅変更などの手続きも不要になります。

なによりも、思い入れのあるマイホームを離れる必要がないことは大きなメリットです。

5.将来買い戻しができる

リースバックを利用したときに、家を買い戻すことができる契約を交わすことがほとんどです。

これにより、家を売ってから数年が経過し、手元に買い戻すことができる資金が貯まったら、家を再購入するということが可能になります。

通常の手段で家を売った場合では、新しい家の所有者が売ることに同意しない限り、再購入することは出来ません。

そのため、再購入できる見込みは非常に低いです。

このように、通常の手段で家を売ったときと比べて、家を再購入できるのは、最も大きな利点といえます。

残債ありでリースバックする注意点

住宅ローンの残債ありの状態でリースバックする場合、

• 通常の不動産売却よりも安いことが多い
• 家賃が相場よりも高くなる可能性がある
• 再購入の金額が高くなることがある
• 自宅に住み続けられるとは限らない
• そもそも利用できない場合もある

の5つに注意しましょう。

1.通常の不動産売却よりも安いことが多い

リースバックは通常の手段で家を売ったときよりも60％〜80％の売却金額なることが多くなります。

その理由は、不動産業者が購入するためです。

不動産業者が購入した家の賃貸契約が切れた場合に、業者は購入した家を売らなければなりません。

そのさいに、利益を得ることやリスクを下げる必要があるため、買い取り金額を安く設定するのです。

また、転売を余儀なくされた場合は、リフォームを行うことも珍しくありません。

このリフォーム費用などの経費をあらかじめ買い取り価格から差し引いていることも安くなっている原因のひとつです。

2.家賃が相場よりも高くなる可能性がある

リースバックの家賃は、特殊な決め方で設定されています。

その決め方とは、売った金額の8〜13％程度で家賃を設定するというものです

そのため、家を売った金額が高額な場合には、周辺の家賃相場よりも高くなります。

こういった場合には、不動産業者が、売る金額を意図的に下げる交渉を受けてくれることもあります。

3.再購入の金額が高くなることがある

リースバックを行った家を再購入するときには、売った金額の1.1~1.3倍になることが多いです。

なぜ、売ったときよりも時間が経過しているのに、金額が高いのでしょうか？

それは、再購入したときに必要な手続きなどの諸経費を上乗せしているためです。

また、不動産業者が売却益を得るために、意図的に再購入の金額を高くしていることもあります。

4.自宅に住み続けられるとは限らない

リースバックで交わす賃貸契約は「定期賃貸契約」という、契約終了後に契約の更新ができないものになっていることが多いです。

そのため、新たに契約を結ぶことが出来なければ、家を退去しなければなりません。

但し、業者によっては、継続して住み続けられるプランが用意されています。

もし、長期間に渡って自宅に住みたいときには、必ずプランの確認をしてみてください。

5.そもそも利用できない場合もある

先述したとおり、リースバックの不動産の売却金が住宅ローン残債よりも少ない場合は、利用できない可能性があります。

住宅ローンを完済できない場合は、金融機関が認めてくれないためです。

このため、住宅ローンの残債が多く利用できるのか不安という方は、リースバック業者に問い合わせるようにしてください。

まとめ

リースバックは住宅ローンの残債があっても利用できます。

ただし、住宅ローンの残債が不動産の売却金よりも多い場合は、基本的に利用できません。

また、仮に利用できたとしても、自宅を買い戻す金額は売った時よりも高いなどの注意点も多いです。

そのため、この記事では、住宅ローンの残債がある場合の対応や注意点について解説してきました。

住宅ローンが払い終わっていない状態でリースバックを考えている方は、この記事を参考にしてください。