住宅ローンの滞納が続いているので自宅の差し押さえをされそうで怖い
自宅の差し押さえをされてしまったけど売却できるの？
など、住宅ローンを滞納して自宅が差し押さえをされてしまって困っている人も多いと思います。
金融機関などの債権者が住宅ローンやマイカーローンなどの支払いができない場合に、債権者が自宅や預金などを勝手に処分できないよう行うのが差し押さえです。
債権、動産、不動産が差し押さえの対象となります。
特に自宅などの不動産は担保価値が高いので、税金の滞納や住宅ローンを滞納すると差し押さえをされることが多く、最終的には競売に処分されます。
しかし、差し押さえをされても競売開始までは自宅の売却が可能です。
自宅の売却には、不動産会社を利用した仲介以外にも任意売却やリースバックなども活用することができます。
今回は、住宅ローンの差し押さえについてとその対応策について解説します。
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差し押さえとは
差し押さえとは、債務者が借金を支払えない場合に、債権者である国や金融機関が債務者に勝手に財産を売却できないようにすることを言います。
不動産の場合は差し押さえされると差押登記されるので、法務局などで謄本を取ると一目で差し押さえをされていることがわかってしまいます。
差し押さえをされている物件は、通常は差し押さえが解除されないと売却することができません。
債務者が滞納した場合に金融機関などの債権者が差し押さえできるのが債務者の財産です。
預金や給料などの債権、現金やブランド物などの動産、自宅などの不動産が差し押さえの対象となります。
住宅ローンの滞納は何回まで許される？
住宅ローンを滞納してしまうと、どのくらいの回数までなら許されるのか解説します。
1～2回で一括返済にはならない
住宅ローンの返済を1〜2回滞納しても、金融機関からすぐに一括返済を求められることはありません。
多くの場合、電話や書面で督促が行われます。
しかし、滞納すると年率14％程度の遅延損害金が発生します。
また、優遇金利の適用を解除されてしまう恐れも。
住宅ローンを滞納しそうになった場合は、早めに金融機関へ相談しましょう。
3回以上になると厳しくなる
住宅ローンの滞納が3回以上になると、金融機関の対応は厳しくなります。
一時的な支払いの遅れではなく、返済能力に問題が起きていると判断されるからです。
信用情報機関に事故情報として登録され、 いわゆるブラックリスト入りとなり、将来的なローンやクレジットカードの審査に影響が出ます。
そのまま支払いの意思や能力が見られない場合、最終的に不動産の競売へと進む可能性もあります。
住宅ローンの滞納から競売までの流れ・期間
住宅ローンの滞納から競売までの流れと期間について解説します。
住宅ローンの返済を滞納すると、まず金融機関から督促状が届きます。
滞納分と遅延損害金を支払えば、事態が大きく悪化することはありません。
督促状を無視して滞納を続けると、金融機関から催告書が届きます。
このまま滞納を続けると法的措置を取る可能性があることを警告されます。
催告書を無視して滞納を続けると、金融機関から「期限の利益喪失通知」が届きます。
分割払いの権利を失い、残りのローンを一括返済するよう求められる通知です。
また、保証会社が金融機関に対して代わりに支払う代位弁済が行われます。
この段階になってしまうと、取れる選択肢が限られてくるため、できるだけ早い段階で専門家に相談しましょう。
滞納が6〜9か月になると、競売開始決定通知が送付されます。
裁判所から正式に競売開始の決定を通知するものです。
競売開始決定後、裁判所の執行官や不動産鑑定士が自宅を訪問し、現況調査を行います。
現況調査では、自宅の状況や価値などが調査されます。
現況調査後、裁判所は競売の期間入札通知書を送付します。
入札開始日や売却基準価額が記載された通知です。
競売で落札者が決定すると、自宅は差し押さえられ、立ち退きを求められます。
立ち退きに応じない場合は、強制執行により退去させられます。
自宅の差し押さえをされても競売開始が決定するまでは売却は可能です。
住宅ローンの支払いが難しくなった場合、時間が経てば経つほど取れる手段はすくなくなってしまいます。
住宅ローンを滞納しそうだなと感じたら、不動産会社に査定を依頼して売却価格を把握するなど早めの対応が重要です。
不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定を活用するなど複数社に依頼するようにしましょう。
差し押さえ・競売を回避する対策
住宅ローンの返済が滞り、差し押さえや競売のリスクが高まった場合でも、諦める必要はありません。
以下の対策を講じることで、自宅を守れる可能性があります。
銀行に相談（リスケ）
住宅ローンの返済が難しいと感じたら、金融機関に相談しましょう。
金融機関によっては、返済計画の見直し（リスケジュール）に応じてくれる場合があります。
リスケジュールでは、返済期間の延長や一時的な返済額の減額などが可能です。
しかし、リスケジュールに応じてもらうためには、滞納を解消しなければなりません。
また、リスケジュールはあくまで一時的な措置です。
根本的な解決策ではありません。
住宅ローンの借り換え
現在の住宅ローンよりも金利の低いローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らせる可能性があります。
しかし、借り換えには諸費用がかかるため、検討が必要です。
また、借り換えには審査があり、現在の収入や信用情報によっては、審査に通らない場合もあります。
任意売却
任意売却では、金融機関の同意を得て不動産業者に仲介を依頼し、一般の買い手に売却します。
競売よりも市場価格に近い価格で自宅を売却できる可能性があります。
売却価格がローン残高を下回る場合、残りのローンを返済する必要がありますが、任意売却では、分割返済を交渉することも可能です。
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リースバック
リースバックとは、自宅を不動産会社に売却した後、賃貸契約を結んでそのまま住み続けられる仕組みです。
売却価格が市場価格よりも低くなる傾向がありますが、引っ越しの必要がないというメリットがあります。
しかし、賃料を支払い続ける必要があるため、長期的な視点で検討する必要があります。
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リースバックを検討する際、1社だけの査定で決めるのは危険。
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本来3,000万円で売れた家を2,700万円で手放す、なんてことを防ぐためにも、必ず複数社に査定を依頼しましょう。
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