REIT（リート）をおすすめしない人・理由10選！不動産投資信託のリスク・デメリットとは

リートとは

REIT（リート）とは「Real Estate Investment Trust」の略で、「不動産投資信託」と訳されます。

リートには上場と非上場銘柄があり、東京証券取引所に上場しているリートをJ-REITと呼んで区別しています。

リート法人が投資家から集めた資金で購入した不動産を運用し、得られた収益の中から投資家に分配金として配当する仕組みです。

リート投資をおすすめしない理由

リート投資は以下のようにデメリットが多い投資なので、現物不動産や不動産クラウドファンディングに比べておすすめすることが難しい金融商品です。

どのようなデメリットがあるのか、J-REITに投資することを前提に紹介します。

1.元本割れの可能性がある

J-REITは株式のように価格が変動するので、元本割れするリスクが高いです。

入居率が高い不動産で運用しているため、価格が乱高下することは少ないですが、元本保証でない点は心得て投資する必要があります。

2.上場廃止や破綻のリスクがある

J-REIT上場の投資法人はしばしば上場廃止になることがあります。

2023年には3つの投資法人、2024年にも1つの投資法人が上場廃止になっています。

ただし、理由はいずれも別法人との合併なので、破綻して上場廃止になったわけではありません。

とはいえ、合併の条件によっては損失を被るケースもあるので、長期保有を前提に投資する人にとっては心配なポイントです。

また、破綻した例として2008年に民事再生法適用を申請して破綻したニューシティ・レジデンス投資法人があります。

3.予定分配金の減配もある

株式では投資した企業の業績が悪化すると、配当金を減配されることがあります。

リートも同様に予定していた収益をあげられなければ分配金減配のリスクがあるので注意が必要です。

決算発表では次期の見通しや予定分配金が示されるので、チェックが欠かせません。

4.自動的に再投資できない

株式投資信託の無分配型のファンドでは、分配金を支払わず、再投資に回します。

その結果ファンドの運用資産が増えていき、1口価額も上昇していきます。

しかし、J-REITの場合は分配金を投資家に定期的に支払うため、自動的に再投資されることはありません。

J-REITは1口価額が10万円以上の銘柄が多いので、分配金で同じ銘柄に再投資することは、よほど投資金額が大きくないと難しいです。

5.ローンを組めないのでレバレッジが効かない

現物不動産はローンを組むことで自己資金の何倍もの投資が可能になり、レバレッジを利かせてより多くの収益を得ることができます。

しかし、リートへの投資を理由にしたローンは組めないので、レバレッジを利かせた投資をすることはできません。

6.現物不動産に比べて節税効果が少ない

リートには現物不動産で得られるような節税効果が少ないです。

現物不動産であれば不動産所得の赤字分を、給与所得から差し引ける「損益通算」を利用して、所得税と住民税を節税することができます。

また、現金ではなく不動産で遺産相続することによって相続税評価額が下がり、相続税の節税につながります。

一方、リートで節税できるのは、NISAを使って分配金や譲渡益を非課税にするくらいしかありません。

7.運用物件に災害リスクがある

リートで運用している不動産には、現物不動産投資と同じく災害リスクがあります。

特に東京に物件が集中している場合、巨大地震が起きればまとめて被害を受けるリスクがあるので、エリアが集中していないか運用ポートフォリオをチェックすることが大事です。

8.銘柄数が少ない

J-REITは上場している銘柄数が少ないというデメリットもあります。

2025年5月9日時点で東京証券取引所に上場しているリート法人は57銘柄しかありません。

上場している株式が3,963銘柄あるのと比較すると選択肢が少ないです。

9.優待の利用価値が低い

個別株投資では株主優待が大人気ですが、J-REITにも投資主優待を実施している銘柄があります。

ただし、その多くはホテルの宿泊料金割引です。

確かに安くはなりますが、むしろアゴダやトリバゴなどのホテル予約サイトを利用したほうが優待割引より安くなる場合があります。

投資しているホテルに宿泊するというステータス的な価値はありますが、金銭的な利用価値は低いといわざるを得ません。

10.金利上昇の影響を受ける

リート法人は投資家から集めた資金だけでなく、金融機関から借り入れも行っています。

したがって、金利が上昇すると利払い負担が増えて業績に悪影響を与えます。

投資したいリート法人の運用報告書を確認して借り入れ額を確認したほうがよいでしょう。

リート投資のメリット

デメリットが多いリート投資ですが、以下のようなメリットもあります。

1.運用成績が安定している

リートは優良な不動産で運用するので、運用成績が安定しています。

上場しているJ-REIT57銘柄のすべてが分配金の配当を行っていることからも明らかです。

赤字になっているリート法人がないのは安心できるメリットといえます。

2.少額で分散投資できる

リートは1口価額が数万円～数十万円なので、現物不動産よりも少ない費用で投資できます。

リート法人は複数の不動産を所有するので、1口購入するだけで分散投資になります。

3.流動性が高い

J-REITには定期預金のような満期はありません。

株式と同じように売買できるので、短期間で現金化できます。

必要なときにすぐ現金化できる流動性の高さは大きなメリットです。

リート投資がおすすめな人・おすすめしない人

リート投資がおすすめなのは少額で不動産に投資したい人です。

J-REIT銘柄なら高くても数十万円程度なので、ローンを組まなくても購入できます。

また、J-REITの分配金平均利回りは5.0％（2025年5月9日時点）と高いので、定期預金のつもりで長期保有したい人には有利な投資先といえます。

一方で、J-REITは株式と同じく日々相場が動くため、価格の変動を嫌う人には向いていません。

もう1つ、リートは複数の不動産でポートフォリオを組んで運用するので、特定の不動産に投資したい人には不向きです。

リートに関連する質問

続いて、リートに関連する質問を紹介します。

リート投資の始め方は？

リートは株式と同様に売買できるので、証券総合口座を開設している人は新たに手続きをする必要はありません。

分配金も証券総合口座に入金され、NISAの「成長投資枠」で売買すれば非課税で受け取ることができます。

まだ口座を持っていない場合は、証券会社で証券総合口座とNISA口座を開設して始める必要があります。

確定申告は必要？

リートは源泉徴収ありの特定口座で運用している場合は、証券会社が納税も行ってくれるので確定申告は不要です。

一方で、源泉徴収なしの特定口座で運用すると、確定申告が必要になるので注意が必要です。

NISA口座のみで取引している場合当然確定申告は不要ですが、例外として外国株の配当金は当該国で課税されるため、確定申告することで支払った税金が還付（外国税額控除）されます。

リートの資産構成は？

リート法人が投資している不動産で最も多いのがオフィスで36％です。

以下、物流施設20％、住宅16％、商業・店舗14％、ホテル10％、その他4％と続きます（2025年2月末時点、野村證券調べ）。

住宅は意外に少ないのが現物不動産投資と異なる点です。

リートは不動産カテゴリーを特化している銘柄もあるので、自分が投資したいカテゴリーの銘柄を探すとよいでしょう。

リート以外の不動産投資

リート以外にも不動産に投資する方法はいくつかあります。

代表する投資先として以下の3つの商品が挙げられます。

現物不動産投資

マンション、アパート、オフィスなど賃貸用の不動産を購入し、入居希望者に貸し出して家賃収入を得るのが一般的な現物不動産投資です。

リートに比べて多くの購入資金が必要ですが、金融機関から融資を受けることで自己資金以上の不動産を購入することができます。

毎月の家賃収入でローンを返済しますが、完済後に売却して利益を得ることも可能です。

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不動産小口化商品

オフィスをはじめとする高額な不動産を、1口50万円や100万円の小口に分割して販売する商品です。

代表的な商品に、都心のオフィスをフロアごとや部屋ごとに分けて販売する「区分所有オフィス」、駐車場に1口50万円から出資できる「駐車場小口化商品」などがあります。

いずれも収益の中から出資額に応じて分配金が支払われます。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、リートと同じく投資家から集めた資金で不動産に投資し、運用益の中から分配金が支払われる商品です。

不動産クラウドファンディングがリートと異なるのは、単一の不動産で運用することです。

物件が特定されるので、オーナーになったような気分になることから、現物不動産投資に近い感覚があります。

1口1万円の少額から投資できるので、リスクが少ない投資が可能です。

平均利回りは3～8％程度と高く、インカムゲイン投資の代表的な商品といえます。

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