リースバックで自宅売却するメリットとは？投資のプロが仕組みから売却方法まで徹底解説！

老後資金の問題が表面化する中、残された資産である自宅を活用してまとまった老後資金を得ることが出来るリースバックが注目されています。

リースバックは自宅を売却する為、所有権自体は失うものの、リース料を支払うことで元の家に住み続けることが出来る為、高齢者の中で利用が増えています。

一見するとメリットばかりが目に付くリースバックですが、利用する前に仕組みや利用方法については知っておくべきです。

メリットについてもより詳しく知っておくことで利用する際の役に立ちます。

そこで今回は、リースバックで自宅売却するメリットやどのような仕組みなのか、売却方法はどのようにするのか等について徹底解説します。

リースバックを検討している人や両親が高齢で自宅の処分に困っている人等は、是非参考にしてください。

リースバックの仕組みって？

リースバックとは、自宅をはじめ所有する不動産をリースバック会社に売却し、その後同じ会社と賃貸借契約を締結することで元の自宅に住み続ける仕組みのことです。

自宅の所有者はリースバック会社となりますが、リース料（家賃）を支払うことで引っ越しをすることなく元の自宅に住み続けることが可能です。

売却した不動産は、賃借する形になるので所有権は無くなりますが、元の自宅に住み続けながらまとまった売却益を得ることが出来る老後に有効な資金調達として注目されています。

リースバックの特徴・メリット3選

それでは本題であるリースバックで自宅を売却する3つのメリット、

• 売却益によってまとまった資金を確保できる
• 売却した家に変わらず住み続けられる
• 不動産（自宅）を所有するリスクから解放される

について解説します。

リースバックの基本的な部分なので利用を検討している人はしっかりと理解しておきましょう。

売却益によってまとまった資金を確保できる

リースバックでは、まず自宅を売却しますので売却益によってまとまった資金を確保できると言う大きなメリットがあります。

売却した後は賃貸することになる為、月々のリース料は必要になりますが、まず売却益を手にすることが出来るので、老後の年金対策として利用する人が多い手段です。

高齢者の場合、自宅のローンも完済しているケースが多い為、売却益にかかる税金や売却に必要な経費を除けばほとんどが手元に残ります。

今注目されている年金問題の対策として、今後は更に高齢者の利用が増えてくる手段と言えるでしょう。

売却した家に変わらず住み続けられる

リースバックの大きなメリットとして売却した家に変わらず住み続けられると言う点が挙げられます。

地域にもよりますが、特に高齢者は所有する自宅に長年住んでいるケースが多いので、老後資金の確保とは言え、自宅から離れるのには抵抗があります。

賃貸物件によっては高齢者の入居審査が厳しい場合もある為、高齢者が住む場所を変えるのはリスクもあるのです。

リースバックであれば売却後も同じ家に住み続けることが出来る為、賃貸物件を探す必要や面倒な引っ越し作業をすることも有りません。

老後の生活環境を変えずに済むことはとても大きなメリットでしょう。

不動産（自宅）を所有するリスクから解放される

昔から不動産を所有することは資産形成として重要視されてきましたが、不動産を所有し続けることは修繕コストや税金の支払い等、重い負担になる部分もあります。

リースバックでは、所有権がリースバック会社に移転されるので修繕コストや税金の支払いは、原則所有者であるリースバック会社が行います。

長年住んできた自宅であれば経年劣化による修繕が定期的に発生し、その都度まとまった費用がかかりますが、リースバックであればそのリスクから解放されます。

老後は心配事を極力減らしたいと言う人がほとんどだと思いますが、リースバックを利用し自宅を一旦手放してしまうことで自宅の維持コストの心配からは解放されます。

リースバックを利用する際の注意点・デメリット3選

次にリースバックを利用する際の3つの注意点やデメリット、

• 確実に希望する価格で売却できる訳ではない
• 売却後に家賃を支払い続ける必要がある
• 自宅の所有権が無くなる

についても紹介します。

便利で有効な手段であるリースバックですが、利用前に知っておきたい注意点もあるので、ここでの内容をよく理解した上で利用を検討するようにしましょう。

確実に希望する価格で売却できる訳ではない

自宅を売却する際、リースバック会社に買取りを依頼しますが、確実に希望する売却額で売れる訳ではありません。

不動産には相場と言うある程度同じエリアであれば決まっている市場価格が存在します。

もちろん物件の条件が良ければ相場通りかそれ以上で売却出来る可能性もありますが、相場より低い買取り価格となるケースもよくあります。

査定依頼するリースバック会社は必ず複数業者に行い、また業者への査定依頼だけではなく自分でもポータルサイト等で近隣相場の確認をしておきましょう。

売却後に家賃を支払い続ける必要がある

リースバックは、自宅等の不動産を売却して売却益を得るだけでなく、その後同じ不動産に居住しながら家賃を支払うことを前提とした契約です。

よって自宅に住み続ける為には、家賃を支払い続ける必要があります。

家賃の額はその後の生活にとても影響がある部分ですので、リースバックの契約をする前に生活する上で妥当な家賃であるのかよく考える必要があります。

自宅の所有権が無くなる

メリットの部分と矛盾するようですが、売却益等のメリットがあるとは言え、自宅の所有権を失うことにデメリットを感じる人もいるでしょう。

特に昔から住んでいた家であれば愛着があり、住み続けられるとは言え自分の所有物で無くなることに寂しさを覚える人は少なくありません。

出来ることなら子供に相続したかったと言うケースも多くあります。

自宅の所有権にこだわりがある人は、この点をよく理解した上でリースバックを検討するようにしましょう。

契約内容によっては一旦売却しても将来的に買戻しが出来るケースもある為、相続等の関係で所有権を再度自分に戻したいと言う人は契約内容にも注意が必要です。

リースバックの売却方法とは？利用する際の流れを解説

ここではリースバックを利用する際の売却方法、

1. リースバック会社に査定依頼
2. リースバック会社から机上価格の査定結果を提示してもらう
3. 業者立ち会いのもと現地確認
4. 最終査定結果の提示
5. まず売買契約を締結する
6. 買取りの決済と合わせて所有権移転、その後賃貸借契約の締結

について解説します。

今回は一般的な流れを紹介しますが、自分に合った条件でスムーズに契約出来るよう、利用前に必ず流れをイメージしておきましょう。

1.リースバック会社に査定依頼

最初のステップは、リースバック会社に対して買取り価格や賃料の査定依頼をします。

ここでまず、リースバック会社から商品の説明や利用する上での流れについて説明を受けます。

初めの入り口段階なので分からない点については、事前にまとめて相談するようにしましょう。

また査定依頼については1社だけでなく必ず複数業者に依頼してください。

2.リースバック会社から机上価格の査定結果を提示してもらう

机上価格とは不動産用語で一般的に概算の価格を意味します。

リースバック会社にもよりますが、まずは基本的な相場価格をもとに物件買取りと賃料（リース料）の机上価格を査定してもらいます。

希望の価格や賃料があればここで必ず伝えておきましょう。

他のリースバック会社の査定結果がある場合は、なお有利に交渉が出来ます。

3.業者立ち会いのもと現地確認

リースバック会社が一緒に立ち会い物件の現地確認をします。

物件の状態や周辺環境など最終的な価格査定に必要なポイントを入念に確認します。

4.最終査定結果の提示

現地確認からの情報、利用者側が希望する買取り価格、賃料等を考慮して最終的な査定結果を提示してもらいます。

契約内容についてはほぼ全てここで決まるので、不明な点や不満な点があれば交渉の上、契約するかどうかの判断をします。

また、リースバックは元の所有者が入居し続けることを前提とした契約なので、契約内容が決まっても契約締結までに家賃保証会社に審査を通すケースがあります。

5.まず売買契約を締結する

まず不動産重要事項説明と合わせて売買契約を締結します。

売買契約の内容はしっかりと確認しましょう。

疑問点があれば面倒がらずに質問することを心掛けて下さい。

6.買取りの決済と合わせて所有権移転、その後賃貸借契約の締結

最後に買取りに関する決済代金の入金と所有権を移転する為の登記手続きをした後、今後も住み続ける為の賃貸借契約を結びます。

引き渡し後も旧所有者は賃借人になりますので、賃料（リース料）を支払いながら変わらず住み続けることが出来ます。

リースバックを利用する際のポイントを紹介！

それではリースバックを利用する際のポイント、

• 必ず複数業者に査定を依頼する
• 賃貸借経営の条件は確実にチェック！
• 最後に！出来る限り家族に相談しておく

について紹介します。

リースバックは人生で何度も利用する機会のない契約なので後悔しないよう、ここでの内容をよく理解して実践して欲しいと思います。

必ず複数業者に査定を依頼する

先述もしていますが、リースバック会社への査定依頼は必ず複数業者に依頼してください。

1社や2社に査定依頼をしただけでは本当に自分にとって最高の契約条件であるのかが判断出来ません。

リースバックだけではありませんが、不動産の査定は最低でも3社、理想で言うと5社以上は査定依頼をするのが望ましいです。

今はネット上から簡単に査定依頼が出来るので必ず利用して効率よく情報収集をしましょう。

賃貸借契約の条件は確実にチェック！

リースバックの賃貸借契約は、ほとんどが定期借家契約であり更新は2年か3年が一般的です。

定期借家契約の場合、家主の判断で更新を拒否されると退去せざるを得なくなります。

普通借家契約への変更を交渉できれば一番良いですが、基本的に難しいケースが多い為、その場合は更新出来なかった事例はあるのか等、過去の実績を必ず確認しましょう。

また契約書の条件についても必ずチェックし家賃の不払い等、イレギュラーなケースを除いて確実に住み続けられるのかよく確認することが必要です。

最後に！出来る限り家族に相談しておく

最後に、リースバックを利用する際はお子様等、家族へ必ず相談しておきましょう。

リースバックで特に多いトラブルは相談をしていない状態で相続になってしまい、相続人が売却した事実を知らなかったと言うケースです。

先祖代々受け継いできた自宅であるケース等、売却を親族に知られたくないと言う人もいますが、事前に相談をしていればリースバックを利用する必要性も含めて判断することが出来ます。

将来的なトラブルを防ぐためにもリースバックの利用を検討していることを、出来る限り家族に相談しておくことをおすすめします。

まとめ

今回は、リースバックで自宅売却するメリットやどのような仕組みなのか、売却方法はどのようにするのか等をテーマに解説しました。

リースバックについての基本的な情報を紹介したので利用を検討しているけど、まだどんなものなのか分からないと言う人は必ず読んで参考にしてください。

高齢者の年金対策をはじめ、利用者にメリットの大きい手段ではありますが、事前に注意するべき点もいくつかあります。

今回の内容を理解しておけばリースバックの全体像をつかむことが出来るので、利用を考えている人は、是非全部に目を通して理解して欲しいと思います。