リバースモーゲージの仕組みや条件が知りたい！投資のプロがメリット・デメリットを徹底解説！

「リバースモーゲージってどんな仕組みなの？」

「リバースモーゲージを利用する際のメリット・デメリットが知りたい」

リバースモーゲージの利用を検討している方の中には、上記のような疑問を抱えている方も少なくありません。

比較的新しいサービスであるがために、サービスの対象者である高齢者にとっては、馴染みの無いサービスであるためです。

では、そもそもリバースモーゲージとは、どのようなものなのでしょうか？

契約者の生前は利息のみを支払い、契約者の死後に担保にした自宅を売却することで元本を返済するといった資金調達の方法です。

向いている方にとっては非常に魅力的な資金調達の方法ですが、リバースモーゲージにはデメリットも存在するため、よく理解したうえでご自身に向いているかを慎重に検討しなければいけません。

そのため、この記事ではリバースモーゲージの仕組みやメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

リバースモーゲージを活用して資金を確保しようと考えている方は、参考にしてください。

リバースモーゲージの意味

リバースモーゲージの「モーゲージ」は不動産を担保にしたローンのことで、「リバース」は通常とは逆という意味を持ちます。

通常の不動産を担保にした融資では元本と金利を同時に返済していくのに対して、リバースモーゲージでは金利のみを返済し続けることが由来です。

金利のみの返済負担で済むため、定年退職後の高齢者の資金調達方法として注目を集めています。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関などから借り入れ、契約者の死後に自宅を売却して元金を返済するといった仕組みです。

生前の借り入れに対する返済は、利子のみになります。

住宅ローンなどの他の資金調達の方法と比較して、返済負担の大幅な軽減が可能なのが大きな特徴です。

リバースモーゲージの利用条件について

リバースモーゲージを利用するにあたって、条件を満たす必要があります。

押さえておきたいポイントは、以下の2点です。

• 対象年齢について
• 対象となるエリアについて

それぞれについて解説していくので、リバースモーゲージを利用する際の参考にしてください。

対象年齢について

民間の金融機関が用意しているリバースモーゲージか、国や自治体が用意しているリバースモーゲージかで異なります。

金融機関の場合は、「55歳以上」から申し込みができるプランを用意している金融機関が多く、「50歳」から利用できるプランを用意している金融機関も少なくありません。

ご自身の年齢も考えながら、利用するサービスを選ぶようにしてください。

対象となるエリアについて

対象エリアを設定している金融機関も多いです。

多くの金融機関は、首都圏などの都市部を対象にしており、都心から離れた田舎や過疎地は対象外にしています。

特にメガバンクはその傾向が強く、地方では利用できないと考えておきましょう。

一方、地方銀行は都心から離れた田舎や過疎地でも取り扱ってくれるケースもあるため、地方在住の方は地元の銀行に問い合わせるようにしてください。

リバースモーゲージの3つのメリット

リバースモーゲージには、以下の3つのメリットがあります。

• 住み慣れた自宅を手放さなくてもまとまった資金が手に入る
• 配偶者の契約引き継ぎが可能
• 毎月の返済負担が重くない

上記のメリットをよく理解したうえで、ご自身に本当に向いているのか、検討するようにしましょう。

リバースモーゲージのメリット1.住み慣れた自宅を手放さなくてもまとまった資金が手に入る

リバースモーゲージなら、住み慣れた自宅を手放さなくても、まとまった資金を手に入れることが可能です。

一方で、他の資金調達方法の中には、持ち家を売却することで資金を手に入れる方法もあり、引っ越しや新しい住居を探す手間が発生する可能性があります。

住み慣れた愛着のある家を離れることなく、まとまった資金を調達したい方は、リバースモーゲージを検討してください。

リバースモーゲージのメリット2.配偶者の契約引き継ぎが可能

契約時に配偶者を連帯保証人に設定することで、契約者が亡くなった後も契約を引き継ぐことができるサービスも、金融機関によっては提供しています。

一方で、通常のリバースモーゲージでは、契約者が亡くなったことにより自宅を売却、配偶者は追い出されて住むところがなくなったなどの事態に陥りかねません。

契約者が亡くなった後の配偶者の生活について不安がある方は、上記の契約ができる金融機関を探すようにしましょう。

リバースモーゲージのメリット3.毎月の返済負担が重くない

リバースモーゲージは、返済負担が住宅ローンなどと比較して重たくありません。

契約者が亡くなった後に、担保している自宅を売却することで元金の返済をする仕組みなので、月々の返済は利子だけになるためです。

他の資金調達の方法よりも、毎月の返済負担を大幅に軽減できるため、安心した老後生活を送ることができます。

リバースモーゲージの3つのデメリット

リバースモーゲージを利用する際、様々なメリットがある反面、当然デメリットもあります。

デメリットは以下の3つになります。

• 不動産価格が下落すると利用額が減ってしまう
• 金利上昇の影響を受ける
• 資金用途に制限がある

上記のデメリットをよく理解しておくことで、サービス利用後に後悔してしまうケースを回避することが可能です。

今から解説する内容をよく理解したうえで、リバースモーゲージの利用を検討する際の参考にしてみてください。

リバースモーゲージのデメリット1.不動産価格が下落すると利用額が減ってしまう

リバースモーゲージには、持ち家の評価額が下がってしまった場合、利用できる金額も減ってしまうリスクがあります。

融資の上限金額は契約時の物件資産価値によって決まりますが、物件の資産価値は不動産の築年数や周辺環境によって変動することから、定期的に見直しが行われるためです。

したがって、不動産価値の見直しが行われ不動産価値が下がっていた場合は、利用できる金額が減るケースもあります。

なお、契約時に一括借入したのちに不動産価値が低下したケースでは、見直された借入限度額から超過している分の返済を求められるケースもあるので注意が必要です。

リバースモーゲージのデメリット2.金利上昇の影響を受ける

リバースモーゲージの契約では、金利を定期的に見直す「変動金利」が採用されているケースが多いです。

このため、金利が上昇してしまうと毎月支払う利息の額が増え、返済総額や毎月の返済額も増えてしまいます。

とはいえ、「変動金利」を採用しているローン商品は他にもたくさんあるため、リバースモーゲージに限ったデメリットではありません。

リバースモーゲージのデメリット3.資金用途に制限がある

リバースモーゲージで融資された資金は、資金用途に制限が設けられていることが多いので、注意が必要になります。

主な資金用途は、以下です。

• 老後の生活資金
• 医療や介護を受ける際に必要な資金
• 老人ホームの入居一時金
• 自宅のリフォームやバリアフリーへの改修費用
• レジャーや趣味など

上記のように、生活していくうえで必要になる資金として活用することは認められているケースが多いです。

一方で、事業用や投資目的として資金を使うことはできないことが多いので注意してください。

まとめ

リバースモーゲージは、「慣れ親しんだ家に住み続けながら融資を受けられること」や、「毎月の返済負担が少ない」などの数多くのメリットがあります。

しかし、不動産価値が下がってしまうと融資上限金額も変動するなどのデメリットもあるため、特徴をよく理解しておくことが重要です。

そのため、この記事ではリバースモーゲージの仕組みや意味、メリットとデメリットについて詳しく解説していきました。

リバースモーゲージを利用するかについて悩んでいる方は、この記事を参考にしてみてください。